本报记者 陈雪波 卢志坤 北京报道

“要理性考虑TOD模式，特别是车辆段开发的模式，需要考虑是否符合每个城市。”近日，京投发展·第五届TOD创新论坛在青岛召开，京投发展总裁高一轩在会上表示，现在需要重新审视TOD模式，需要因城施策，甚至一个城市里需要做到因区施策。

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京投发展总裁高一轩。受访者/供图

《中国经营报》记者从会上了解到，目前我国城轨交通运营线路规模已经迈进10000公里大关，运营城市达到55个，城市轨道交通规模持续扩大。在机遇与挑战并行的当下，TOD必须从过去的轨道房地产增量发展模式迅速转变为增存并重的“内涵式”发展模式，承担更多城市高质量发展的使命。

中国城市轨道交通协会会长张燕友在会上表示，当前，构建以轨道为主的TOD发展格局已成为各大城市引领城市布局优化、增强城市功能品质、促进城市产业发展、打造职住平衡体系的重要抓手。但各地在项目实际推进过程中，仍在规划引领片区统筹、用户体验等方面存在不少掣肘和痛点，需要全行业不断探索实践，完善解决。

打造产业微中心

TOD即以公共交通为导向的开发模式，往往配套有便利的地铁、交通基础设施，地铁上盖则布局丰富的产业、生活设施。目前，北京、深圳、青岛、成都等地已经有大量的TOD布局案例。

高一轩指出，TOD的发展现在到了一个十字路口，一些二线、弱二线城市的TOD发展遇到了巨大的挑战。TOD站点需要规划为一个城市中心，但如果在弱二线、三线城市的郊区，这样的区域价值就不是很高。TOD项目是城市的一部分，放在郊区的挑战很大，产业为什么要到那儿？企业需要的东西地方是不是给全了？为什么一定要建TOD？都是产业招揽过程中面临的实际问题。

高一轩表示，TOD的前期准备时间很长，需要大量的技术协同、政策协同。但在政策层面，不是所有城市的各个职能部门的认知都能在一个平面上，导致项目容易停滞在半路，这也是现在TOD建设中出现的明显问题。所以，建设TOD的城市需要慎重考虑，理性对待。

TOD建设需要发展产业。高一轩指出，医疗产业、教育产业和很多产业都是大家希望引进TOD里面的，可以把TOD作为一个微中心，再在周边布局或者进一步辐射发展产业。TOD是否能直接赋能产业的发展，需要综合考虑，肯定不是只有块地，给点注册和人才优惠就行。

比如，无锡有个新的尝试，在地铁站上盖了两个三甲医院，患者可以坐地铁去看病，出地面就是医院，而且医院的规模可以做得很大，这是一种尝试，产业协同回归到了需求上面。“这也要看我们的需求是直观的需求，还是一个需要深层次挖掘的需求，最后返回看物业形态、产业定位和运营方式，是不是适合这个地方。”

把握“慢”和“快”

不同于以往的地产开发模式，TOD规划、建设的周期往往较长。同时，TOD建设的限制很多，建筑的退线、结构的承载、预留的条件，都需要面临穿越周期的问题。地上要盖楼，地下的基础要做好预留，但又不能全都预留。从策划到推出市场需要5年以上的时间，户型已经迭代了，如何穿越周期是个挑战。

对此，高一轩介绍：“我们想了个办法，把地下的结构做得很灵活，就是用‘转换层’的方式，一个盖板投10亿元以上的都有，这样能在一定程度上保证项目穿越周期。”

他进一步表示，TOD作为一种重要的物业形态，跟城市轨道交通结合得很紧密，是天然的流量入口。它的价值基础放到很长的一个时间段里都没有问题，当然短期内可能碰到政策、协同等方面的困难。这倒逼我们换一种打开它的方式，就好比吃菜换一种吃法。“道路不是一马平川的，是螺旋式上升、迂回前进的状态。”

长周期的投入会让项目做得很慢，但高一轩指出，这不是一个简单的“慢”，“慢”实际上是为了“快”，“慢”不是目标，它是一种工作方法，因为后面会“快”。“我觉得TOD这个事情，现在大家已经不是一拥而上了。原来说起房地产必谈TOD，现在大家相对理性，没有一窝蜂非要干了。”高一轩表示。

长周期的投入对政策依赖性很强，从政策层面来看，轨道交通物业以及TOD的发展地位也越来越高。2022年1月，国家发展改革委办公厅发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》，鼓励推广地铁上盖物业、交通枢纽地上地下空间综合开发等模式。同年7月，国家发展改革委出台“十四五”新型城镇化实施方案，要求推广TOD模式，打造站城融合综合体。

（编辑：卢志坤 校对：翟军）