这几天，有关楼市的重磅消息，无疑是深圳的安居房和人才房要退出历史舞台了。

就在4月6日，深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市地价测试规则（修订征求意见稿）》意见的通告。意见稿里明确指出：

(资料图)

目前，市住房建设局正在牵头制定我市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型，同时对保障性住房的租金、售价水平进行了调整。

这意味着深圳的安居房和人才房或将正式的退出历史舞台，而未来供应更多的将是公租房和共有产权房。

保障房作为房地产市场长效机制的重要制度之一，作为住房供求紧张的深圳一直在探索着，但这些年的实践下来，发现还是不合时宜。这究竟是为何？

在深圳推出“6折”出售人才房的时候，市场一片欢呼，以为深圳在保障房制度上又迈出了重要的一步。可是谁又会想到，最终会以不少人“弃购”而收场。据初步统计，深圳共推出11个人才房项目，共8510套，认购倒是热闹非凡，但是最终却有不少人选择弃购，导致最终的整体去化率仅仅为23.5%。

这究竟是为何？

房子位置偏僻；限制太多‘’锁定期太长、缺乏流动性；得房率比较低等。这些问题都是真真切切存在的，但我认为还有一个更重要的原因是，大家对未来看不清，谁知道10年后房价会变成怎样，会不会没怎涨，甚至比现在还低？

在当前的房地产市场环境下，也难免购房者会有这样的担忧。

买了人才房后，限制比较多，不允许出租，10年不允许出售，这使得房子的未来价值存在很大的不确定性。同时几百万砸下去就被锁定了，10年后即便能卖出去，还不知道届时卖出去的价格能够覆盖自己的付出的成本（包括投入几百万的机会成本）。

这时候有人肯定会说，所谓人才房，本就不应该不能有交易属性，就应该只能用来自己居住。这个说法也对，但是似乎又有点不对劲。

既然是用来住的，何必要花几百万砸下去，买一个位置偏僻、通勤时间要以小时计的地方？自己租房住不香？住公租房不香？深圳的租房成本本来就不高，而且自己租房的选择空间非常大，租个离自己公司近的房子不是大大提高自己居住舒适度和幸福感。这里也不用跟我抬杠，买得起人才房的人，自然租房住不在话下。

有人会买人才房，终归还是看上10年后的房子升值带来的财富效应，不然会去干这种事情，毕竟大家都是会算账的。而现在的情况是，在当前市场环境下，房地产市场未来的预期不太明朗，房价似乎也很难再继续有较大幅度的上涨了。既然如此，那么“弃购”人才房也是理性之选择了。

有人又会问，那为何不在市区建设人才房？这个问题，大家去深圳市区逛逛就知道，市区目前几乎没有可用的增量用地，新房子都是靠拆迁旧小区、城中村腾出来的土地建起来的。大家都知道，拆迁成本是十分高昂的，拿来建设人才房或是安居房（除了目前要求配建的比例），再雄厚的财政家底估计也难以维持长久。

而公租房对于政府来说，可用来建设和改造的土地、房子比较多，且以低于市场租金的形式租给了个人和家庭，让老百姓实实在在的受益，这或许将会成为未来保障房供应的主流方式吧。

人才房和安居房的退出，公租房的崛起，对楼市未来的走势影响会比较深远的。一方面意味着保障房制度的不断完善，住房供应“双轨制”也会越来越成熟；另一方面对于一线城市和二线城市的商品房市场来说也算是利好，毕竟十年后市场竞争的压力减少了不少。